Brief van minister Ollongren aan de Tweede kamer met maatregelen om de betaalbaarheid van woningen te verbeteren

Op 15 mei j.l. heeft minister Ollongren een brief aan de Tweede Kamer gestuurd met vier maatregelen die ze neemt om de betaalbaarheid van woningen voor mensen met een middeninkomen en starters te verbeteren en om excessen in de woningmarkt aan te pakken. Het lijkt dat hiermee de gevreesde ‘tijdelijke noodknop’ van tafel is!  Het is nu overigens nog maar een brief, die door haar ambtenaren zal moeten worden uitgewerkt tot een wetsvoorstel.
Dit zijn haar voorstellen:

Een maximering van de jaarlijkse huurprijsstijging in de vrije sector van inflatie + 2,5%;
Ollongren: ‘Ik ga daarom de jaarlijkse huurprijsverhoging in de vrije sector maximeren op inflatie +2,5%, conform de maximering in de sociale sector. Dit geldt voor alle huurcontracten in de vrije sector voor een periode van drie jaar. Ik besef dat dit een ingrijpende maatregel is. De huidige historische krapte op de woningmarkt in combinatie met een te verwachten economische crisis, vragen echter ook om uitzonderlijke maatregelen. Gebaseerd op de huurverhogingen in de vrije sector van de laatste jaren verwacht ik dat verhuurders ook bij de komende huurprijsverhoging al rekening houden met deze maximering. Ik moedig verhuurders ook aan om – helemaal in deze uitzonderlijke periode – goed te kijken naar de huurverhoging die echt nodig is.’

Samen met de sector meer transparantie aanbrengen over de aanvangshuren;
Ollongren: ‘Tegelijkertijd ben ik ook met de sector in overleg om meer transparantie te creëren voor huurders over hoe de aanvangshuurprijs tot stand komt. Zo kunnen verhuurders zich beter verantwoorden over de hoogte van de huurprijs. Dit zal leiden tot een convenant met de sector. Ik verwacht dit najaar het convenant met uw Kamer te kunnen delen. De afspraken van het convenant kunnen vervolgens verankerd worden in wetgeving, zodat zij bindend worden voor de gehele sector.’

Commentaar: De minister kondigt aan om met verhuurdersorganisaties te komen tot een convenant, waarin verhuurders “zich beter verantwoorden over de hoogte van de huurprijs“. Zij sluit niet uit dat dat convenant zal worden vastgelegd in wetgeving. Dit lijkt, langs een andere weg dan de verguisde tijdelijke noodknop, toch op een vorm van verdere huurprijsregulering in de vrije sector. De brief van de minister is helaas veel te vaag om er op dit moment meer over te kunnen zeggen.

Tijdelijke huurcontracten (model B) worden voor drie in plaats van twee jaar mogelijk gemaakt;
Ollongren: ‘Naast de spoedwet die ik reeds aan uw Kamer heb aangeboden, wil ik de mogelijkheden die tijdelijke huurcontracten op de langere termijn bieden verbeteren. Daarin kijk ik in ieder geval naar de mogelijkheden voor verhuurders en huurders om een tijdelijk huurcontract met een periode te verlengen. Nu kan een regulier tijdelijke contract eenmalig voor een periode van maximaal twee jaar worden afgesloten. Gedacht kan worden aan een verlenging met één jaar of twee jaar tot een maximum periode van in totaal drie jaar. Dit biedt zowel voor de verhuurder als de huurder voordelen. Zo krijgen verhuurders meer mogelijkheden om maatwerk aan te bieden en kunnen huurders mogelijk langer in de woning blijven zitten, bijvoorbeeld als hun nieuwe woning later beschikbaar komt dan verwacht. Tevens zal ik bezien of het mogelijk is om een minimumtermijn af te spreken waarin ook de huurder het contract niet kan opzeggen om zo de verhuurder zekerheid te bieden. Ik zal hier een wetsvoorstel voor voorbereiden.’

Commentaar: Dit lijkt ons een prima voorstel, want een huurder kan in het tijdelijke contract voor maximaal 2 jaar (model B) nu vanaf dag 1 opzeggen. Voor ons een reden om dat contract momenteel zoveel mogelijk te vermijden. We hebben helaas al te vaak meegemaakt dat een huurder ruim binnen het eerste jaar al opzegt.

Gemeenten krijgen de mogelijkheid een ‘opkoopbescherming’ in te voeren voor betaalbare koopwoningen die anders via buy-to-let-beleggers voor te hoge huurprijzen worden verhuurd.
Ollongren: ‘De afgelopen jaren zijn op gewilde locaties steeds meer koopwoningen opgekocht door beleggers. Betaalbare koopwoningen die geschikt zijn voor starters en mensen met een middeninkomen op de woningmarkt worden hierdoor steeds schaarser. Daarnaast legt de opkoop van woningen voor de verhuur in sommige wijken extra druk op de leefbaarheid. Ik wil gemeenten de mogelijkheid geven om voor de buurten waar dat echt nodig is een opkoopbescherming in te voeren. Hierdoor wordt ongewenste opkoop van schaarse goedkope en middel dure koopwoningen om deze vervolgens duur te verhuren tegen gegaan. Wanneer de opkoopbescherming wordt ingevoerd kunnen aangekochte koopwoningen niet zomaar meer worden verhuurd. Hiermee geef ik uitvoering aan de motie van Dik-Faber2 die vraagt hoe de juridische belemmeringen voor gemeenten om deze koopwoningen te beschermen kunnen worden weggenomen.

Wenselijke vormen van koop voor de verhuur moeten echter wel mogelijk blijven. Een gemeente zal daarom in de buurten waar de opkoopbescherming geldt aan bonafide verhuurders vergunningen blijven afgeven voor gewenste vormen van verhuur. Daarbij kan gedacht worden aan woningen die verhuurd worden aan familieleden, woningen die onderdeel zijn van een winkel-, kantoor- of bedrijfspand of zittende kopers die verhuizen naar een andere woning en hun eerste woning willen verhuren. Ik vind het belangrijk dat deze woningen vervolgens op een nette manier verhuurd moeten worden. Daarom kunnen via de opkoopbescherming eisen gesteld worden aan deze vergunning ten aanzien van goed verhuurder schap.’

Commentaar: De opkoopbescherming is een buitengewoon vergaande maatregel, die het eigendomsrecht ingrijpend beperkt. Het is niet eerder voorgekomen dat wetgeving in ons land eigenaren van woningen beperkt in aan wie zij hun woning mogen verkopen. Het kan voor die eigenaren onaangename gevolgen hebben, zoals een daling van de waarde van hun woning. Immers: de groep van aspirant kopers wordt zo kleiner. Wij vragen ons dan ook af of dit wettelijk gerechtvaardigd is.

U kunt de hele brief van minister Ollongren hier downloaden.