Veelgestelde vragen

Het huurrecht voor woonruimte in Nederland is zeer ingewikkeld. Dat komt voornamelijk doordat er veel wettelijke regelingen zijn en doordat een groot aantal van de wettelijke regelingen zogenaamd dwingend recht bevatten. Dat betekent dat, indien in de huurovereenkomst wordt afgeweken van de wet, de partij die het uitkomt - meestal de huurder - de huurovereenkomst kan negeren en een beroep kan doen op de wet. Dat leidt er toe dat, indien twee partijen een huurovereenkomst met elkaar tot stand brengen, zij er niet altijd zeker van kunnen zijn dat al hetgeen zij afgesproken hebben, juridisch ook afdwingbaar is.
De reden van het dwingend rechtelijke karakter van veel wettelijke regelingen is dat de wetgever vindt dat de huurder ten opzichte van de verhuurder veelal een

zwakkere positie heeft, zodat de huurder (wettelijke) bescherming nodig heeft. Deze wettelijke bescherming heeft vooral (maar niet uitsluitend) betrekking op de beëindiging van de huurovereenkomst en op de hoogte van de huurprijs.

Zorg daarom dat u op de hoogte bent van de laatste wet- en regelgeving als u verhuurder bent of wilt gaan verhuren. Een goede verhuurmakelaar kan u daarbij helpen.

Hieronder treft u een aantal veel gestelde vragen aan die allen betrekking hebben op zelfstandige woonruimtes:

Faq
Vraag en antwoord

De huurder wordt in Nederland vergaand beschermd tegen opzegging van de huurovereenkomst door de verhuurder. De verhuurder kan slechts in een aantal gevallen, die nauwkeurig in de wet zijn omschreven, de huur beëindigen.
De belangrijkste opzeggronden zijn:
-de verhuurder heeft het gehuurde dringend nodig voor eigen gebruik;
-partijen zijn een huurovereenkomst voor bepaalde tijd Model C overeengekomen, waarbij is afgesproken dat de verhuurder de woning na afloop zelf gaat bewonen.

Verhuurder: Indien de verhuurder meent een goede grond te hebben om de huurovereenkomst op te zeggen, moet hij dat doen door middel van een aangetekende brief of een deurwaardersexploot. Hij moet daarin de grond van de opzegging vermelden. En hij moet daarin een opzegtermijn in acht nemen. Die bedraagt voor een verhuurder minimaal drie maanden. Daar komt 1 maand bij voor elk jaar dat de huurder in het gehuurde heeft gewoond, met een maximum van in totaal zes maanden.

Huurder: De huurder, die de huur wil opzeggen, heeft een opzegtermijn van één kalendermaand, ervan uitgaande dat de huur per maand wordt betaald. Daarvan kan niet bij contract worden afgeweken.

Het is in veel gevallen mogelijk om een minimale eerste huurtermijn af te spreken, gedurende welke de huurder en/of de verhuurder de huur niet kan opzeggen. Het is daarnaast mogelijk om daarvan af te wijken, bijvoorbeeld indien het werk van de huurder minimaal 50 of 100 km van het gehuurde wordt verplaatst. Dat laatste wordt een diplomatenclausule voor de huurder genoemd.

Tot 1 juli 2016 was het in slechts een beperkt aantal gevallen mogelijk om tijdelijke huurcontracten te sluiten. Sinds deze datum zijn de mogelijkheden daarvoor aanmerkelijk verruimd. Home of Orange hanteert sindsdien vier modellen voor huurcontracten:

-Model A: de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd;
-Model B: de huurovereenkomst voor bepaalde tijd met een maximale duur van twee jaar;
-Model C: de tussenhuurovereenkomst (waarbij de verhuurder na afloop de woning zelf gaat bewonen);
-Model D: verhuur op grond van de Leegstandwet (wanneer een woning te koop staat).

Deze modellen hebben allen betrekking op de verhuur van zelfstandige woonruimte. Daarnaast bestaan er nog aparte huurovereenkomsten voor o.a. een woonboot, een hospita overeenkomst of een campus contract. Deze hebben afwijkende regelingen.

Het is niet verstandig een zogenaamde ‘all-in huurprijs’ in de huurovereenkomst te vermelden. Aangeraden wordt altijd om de kale huurprijs en de kosten van bijkomende leveringen en diensten (servicekosten) uit te splitsen in de huurovereenkomst. Doet de verhuurder dit niet, dan kan de huurder mogelijk een forse huurverlaging bewerkstelligen. Ook in het duurdere geliberaliseerde segment.

Stel dat u een appartement verhuurt in de vrije sector. De all-in prijs in de overeenkomst is € 1200,00 per maand. Ook als de woning voldoende punten heeft om in de vrije sector te verhuren, kan de huurder de huurcommissie verzoeken alsnog een splitsing te maken in de kale huurprijs en de servicekosten. De huurcommissie moet in dat geval de (kale) huurprijs vaststellen op 55% van de maximale huurprijsgrens voor de woning, ook als de woning 143 punten of meer heeft en boven de sociale huurgrens van € 720,42 verhuurd mag worden. Deze huurverlaging is nooit meer in te halen.

Indien de verhuurder, naast de ter beschikking stelling van de woonruimte, service verleent aan de huurder dan verdient het aanbeveling al deze vormen van service te benoemen in de huurovereenkomst. Het kan hierbij gaan om de levering van energie, water, kabeltelevisie, internetdiensten, warm water, stoffering, meubilering et cetera.

Een huurder in de sociale sector heeft het recht om deze servicekosten te laten toetsen door de Huurcommissie. De huurder in de vrije sector heeft dat recht ook, maar daarvoor kan hij niet terecht bij de Huurcommissie, maar bij de rechtbank.

Alleen de werkelijke kosten die de verhuurder heeft, mogen in de servicekosten aan de huurder worden doorberekend. Van eventuele VVE-kosten kunt u alleen dat deel aan de huurder belasten waar de huurder ook daadwerkelijk zelf gebruik van maakt, zoals lift kosten, glasbewassing, schoonmaken algemene ruimtes etc.

De berekeningswijze van door de verhuurder aan de huurder geleverde stoffering en meubilering is als volgt: eerst wordt de zogenaamde gebruikswaarde getaxeerd. Vervolgens wordt het desbetreffende totaalbedrag gedeeld door 60 (=5 jaar van 12 maanden).

Woningen met een aanvangs(kale)huurprijs van meer dan € 720,42 per maand (prijspeil 2019) zijn in principe geliberaliseerd. Dat wil zeggen dat het woningwaarderingsstelsel (ook wel puntenstelsel geheten) daarop niet van toepassing is en de huurcommissie niet bevoegd is over de huurprijs te oordelen.

Er is echter een belangrijke uitzondering. De huurder heeft altijd het recht om binnen zes maanden na aanvang van de huurovereenkomst aan de huurcommissie te verzoeken te bepalen hoeveel punten de woning waard is. Als de woning 143 punten of meer waard is (dit puntental kan in de toekomst aan wijziging onderhevig zijn), dan is de woning geliberaliseerd en geeft de huurcommissie geen oordeel over de huurprijs. Maar als de Huurcommissie vaststelt dat de woning minder dan 143 punten waard is, dan is het puntenstelsel toch van toepassing, en zal de Huurcommissie de huurprijs vanaf de aanvang van de huurovereenkomst vaststellen op de bij het puntental van de woning behorende huurprijs.

Voor een huurovereenkomst voor bepaalde tijd, Model B, geldt echter een afwijkende termijn. Bij die overeenkomst heeft de huurder tot zes maanden na afloop van de huurovereenkomst de tijd om een procedure bij de Huurcommissie te starten voor de toetsing van de aanvangshuurprijs. Uit de wet blijkt niet duidelijk of daarmee wordt bedoeld ‘na afloop van de overeengekomen (eerste) huurtermijn’ of, indien de huur verlengd wordt, na afloop alsdan van de huurovereenkomst.

Indien de woning minder dan 143 punten waard is, maar de huurder verzuimt om binnen de hiervoor bedoelde termijn naar de Huurcommissie te gaan, is de woning voor deze huurder geliberaliseerd, indien de overeengekomen huurprijs boven de liberalisatiegrens ligt.

De huurverhoging wordt alleen berekend over de huur, niet over bijkomende leveringen zoals gas, water en licht. In Nederland verhogen de meeste verhuurders op 1 juli de huurprijs, maar daar mag van afgeweken worden. Zolang er maar maximaal 1 x per 12 maanden verhoogd wordt.

In de sociale sector gelden strenge regels voor de jaarlijkse huurverhoging. De overheid bepaalt wat de maximale huurverhoging mag zijn, gebaseerd op het inkomen van de huurder.

In de vrije sector gelden andere regels, daar mag de verhuurder tot op zekere hoogte zelf bepalen hoeveel de jaarlijkse huurverhoging bedraagt. Eén en ander is afhankelijk van de bepaling die hierover in de huurovereenkomst is opgenomen. Er zijn een aantal opties mogelijk:

  • Een indexeringsclausule; de huur wordt jaarlijks verhoogd met een percentage dat is af te leiden uit de inflatiecijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). De huur gaat dan omhoog met de gemiddelde prijsontwikkeling in ons land.
  • Een opslagpercentage; de huur gaat omhoog met het prijsindexcijfer voor consumenten plus een opslagpercentage.
  • Een markthuurbepaling; de markthuurbepaling staat toe dat na een paar jaar de huur in één keer fors wordt verhoogd om de huur in lijn te brengen met de marktconforme huren voor vergelijkbare woningen. Als de verhuurder deze clausule hanteert, dan moet hij de huurverhoging ook onderbouwen op basis van vergelijkbare woningen in uw buurt.
  • Er is geen clausule voor de huurverhogingen opgenomen; in dat geval mag de verhuurder elke huurverhoging voorstellen. Een huurder hoeft niet met de voorgestelde huurverhoging akkoord te gaan, maar dan kan de verhuurder naar de rechter gaan. Vindt de rechter de huurverhoging toch redelijk, dan krijgt de huurder de keuze om de extra huur gewoon elke maand te betalen. Anders zal de huurovereenkomst worden beëindigd. Alleen de rechter kan de huur dan beëindigen.

Voor huurverhogingen in de vrije sector gelden bovendien de volgende regels:

  • De huur mag eenmaal in de 12 maanden verhoogd worden;
  • Een tussentijdse huurverhoging is alleen toegestaan na verbetering van de woning;
  • De verhuurder hoeft niet, zoals in de sociale sector wel het geval is, de huurder binnen een bepaalde termijn op de hoogte te brengen van de huurverhoging;
  • De verhuurder mag een huurovereenkomst opzeggen als de huurder weigert om de huurverhoging te betalen.

Ja, bij verhuur van een woonruimte is het verplicht om een definitief energielabel te overleggen aan een nieuwe huurder. Een huurder kan hiermee zien hoe energiezuinig een woning is. Indien een verhuurder bij aanvang van de huur geen definitief energielabel kan overleggen, riskeert hij/zij een boete tot € 450,00. Een energielabel is overigens alleen verplicht bij verhuur van gehele woningen. Als u een losse kamer in uw woning of een studentenkamer verhuurt, is een energielabel niet verplicht. Lees hier meer over het Energielabel.

In sommige gemeentes, waaronder Amsterdam, is woningdelen door de hoge huren erg populair. Woningen met meerdere slaapkamers worden dan gehuurd door een groep van individuen, zoals vrienden of collega’s. Prettig, want daarmee kan de huur gedeeld worden, heb je over het algemeen een grote woonruimte en je hebt altijd gezelschap.

De gemeente Amsterdam heeft hiervoor echter beleidsregels opgesteld die deze vorm van verhuur beperkt. Nu mogen nog maximaal 2 woningdelers samen een huis delen.

Van woningdelen is volgens de gemeente Amsterdam sprake als een woning wordt bewoond door meer dan één huishouden. Een huishouden is volgens de gemeente een alleenstaande dan wel twee (volwassen) personen met of zonder kinderen, die een gemeenschappelijke huishouding voeren of wensen te voeren. Indien een woning wordt bewoond door twee personen (ongeacht hun onderlinge relatie of juist de afwezigheid daarvan) is dus sprake gewone bewoning. Woningdelen is dan niet aan de orde. Vanaf drie personen (niet zijnde ouder(s) met kind(eren)) is wel sprake van woningdelen.
De gemeente biedt momenteel (2019) twee mogelijkheden om toch aan meerdere personen te verhuren: inwoning/hospitaverhuur, waarbij geen vergunning nodig is, en verhuur op basis van een omzettingsvergunning naar onzelfstandige woonruimte. Er zijn voorstellen om vanaf januari 2020 de regels rondom woningdelen verder aan te scherpen. Zodra deze definitef bekend zijn, zullen wij ze hier plaatsen.

Als u een zelfstandige woning in de sociale sector verhuurt, kan het nodig zijn dat een huurder een huisvestingsvergunning krijgt. Dit verschilt per gemeente, maar geldt vooral in de gemeentes waar een groot gebrek aan sociale huurwoningen bestaat. De verhuurder die in strijd hiermee handelt, kan geconfronteerd worden met forse boetes. Gaat u een sociale huurwoning verhuren? Check dan vooraf altijd of de kandidaat-huurder een huisvestingsvergunning krijgt.

Als u uw huis of appartement verhuurt, loopt u risico op schade. Er kan bijvoorbeeld een lekkage ontstaan. Die lekkage kan mogelijk niet alleen schade aan uw eigen woning opleveren, maar ook aan die van uw onderburen. Het is dus van belang dat u zeker weet dat u goed verzekerd bent als u uw huis verhuurt. Check dus vooraf de voorwaarden van uw verzekering. Sommige verzekeringsmaatschappijen staan tijdelijke verhuur bijvoorbeeld niet toe.

Als eigenaar moet u zorgen dat uw woning verzekerd is tegen brand of schade van buitenaf, de opstalverzekering. Als u lid bent van een Vereniging van Eigenaren is dit collectief geregeld. Soms is in deze verzekering ook een ‘verhuurbeding’ opgenomen. Dit betekent dat de opstalverzekering ook geldig is als u de woning verhuurt.

Bent u geen lid van een VVE? Lees dan uw polis extra goed door en sluit desnoods een andere verzekering af.

Als u de woning gemeubileerd verhuurt, dan heeft u een inventaris verzekering nodig. Niet te verwarren met een inboedelverzekering. De inboedelverzekering is meestal niet geldig bij verhuur, omdat deze op uw eigen naam is afgesloten. Zet deze verzekering daarom over op een inventaris verzekering, die wel geldt bij verhuur.

Wilt u schade tijdens de verhuur verzekeren tot € 50.000? Sinds kort kunnen wij u een polis aanbieden die schade aan de woning en gevolgschade aan inboedel dekt en gepaard gaande juridische kosten. Tegen een klein bedrag per maand kunt u helemaal zorgeloos verhuren!

Als woning eigenaar heeft u recht op hypotheekrente aftrek. Als u de woning echter gaat verhuren heeft dat gevolgen voor uw hypotheekrente aftrek. Tijdens de verhuur valt de woning namelijk in box 3 (inkomsten uit sparen en beleggen), waardoor hypotheekrente aftrek niet mogelijk is. Over de huuropbrengsten en de waarde van de woning betaalt u vervolgens vermogensbelasting. Gaat u na de verhuur zelf weer in de woning wonen, dan heeft u weer recht op hypotheekrenteaftrek. Mits u niet langer dan 5 jaar verhuurd heeft. Want dan vervalt het recht op hypotheekrente aftrek. Laat u altijd goed voorlichten door een belastingadviseur, zodat u niet voor verrassingen komt te staan.
Op Prinsjesdag 2019 zijn nieuwe maatregelen aangekondigd waardoor de belastingdruk voor beleggers groter zal worden per 2022 om daarmee de afschaffing van de Spaartaks te bekostigen. Dit zijn nog voorstellen. Zodra de voorstellen definitief zijn, zullen we u hier verder over informeren.

Als u eigenaar bent van een koopwoning of appartement, dan mag u deze verhuren. Een vergunning is daarbij niet nodig. Wel moet u aan de volgende voorwaarden voldoen:

  • U berekent hoeveel huur u maximaal volgens het puntensysteem mag vragen.
  • Heeft uw woning minder dan 143 punten? Dan valt de woning in de sociale sector en moet u zich houden aan de maximale huurprijs, behorende bij het aantal punten. Wilt u verhuren in de vrije sector? Dan kunt u onderzoeken of u bijvoorbeeld energiebesparende maatregelen kunt nemen waardoor uw energielabel verbetert. Daar krijgt u namelijk best veel punten voor. En wellicht heeft u daarmee wel voldoende punten om in de vrije sector te verhuren.
  • Heeft uw woning meer dan 143 punten? Dan betreft het een geliberaliseerde woning. U mag dan zelf bepalen hoeveel huur u vraagt.
  • Als u een huis in de sociale sector wilt verhuren (2019, kale huur € 720,42) dan kan de gemeente extra voorwaarden stellen, zoals:
    -de woning mag niet langer dan een half jaar leeg staan;
    -de persoon die er wil gaan wonen heeft mogelijk een huisvestingsvergunning nodig. Verhuurt u zonder huisvestingsvergunning? Dan loopt u het risico op een boete voor woonfraude.
a